Tiago Pestana
Com cerca de 4 anos de experiência na área financeira, já ajudei inúmeras pessoas a obter as melhores soluções de crédito pessoal. Garanto que todos os clientes encontram empréstimos adequados à sua situação.
Crédito Habitação Aquisição e Obras: Como Funciona?
O preço das casas é elevado e nem todas as famílias têm a capacidade de pagar uma habitação nova. Por esta razão, pode fazer sentido investir numa casa antiga e realizar obras de remodelação.
De facto, são diversos os bancos que disponibilizam esta solução chamada crédito habitação aquisição e obras.
Vamos explicar em que consiste este financiamento, quais as entidades bancárias com a melhor oferta e como encontrar a melhor proposta.
O Que é o Crédito Habitação Aquisição e Obras?
O crédito habitação aquisição e obras é um tipo de empréstimo que junta o montante para a compra de uma casa e o financiamento para a realização de obras de reabilitação desse mesmo imóvel. É, por isso, um crédito “2 em 1”.
Esta solução difere, pois, do crédito pessoal para obras, que, embora tenha tempos de aprovação mais céleres, envolve taxas de juro superiores, prazos de pagamento menores e prestações mais elevadas.
💡 Em certa medida, o crédito habitação aquisição e obras tem uma funcionalidade semelhante à do empréstimo multifunções, por agregar um financiamento para compra de casa e um montante extra (para as obras).
Analisemos, neste contexto, um exemplo para ilustrar as qualidades do crédito habitação mais obras.
Imagine um casal que solicita, junto do Bankinter, este tipo de empréstimo com um prazo de pagamento de 35 anos e um montante a financiar de 150.000€.
Se o mesmo casal solicitasse um crédito pessoal para obras (cujos prazos e valores de financiamento são obrigatoriamente menores) numa casa já adquirida e junto do mesmo banco, ficariam numa posição menos confortável. Vejamos:
| Tipo de Crédito | Prazo de Pagamento | Montante a Financiar | TAEG | Mensalidade |
|---|---|---|---|---|
| Habitação + Obras | 35 Anos | 150.000€ | 4,7% | 645,42€ |
| Pessoal Para Obras | 5 Anos | 30.000€ | 15,8% | 675,43€ |
Os números são claros: mesmo com um montante bastante menor, a mensalidade deste casal seria maior se recorresse a um empréstimo pessoal com a finalidade de obras (muito embora a prestação seja paga em 5 anos).
Ora, ao optar pelo financiamento para compra de casa mais obras, usufrui de uma taxa de juro (TAEG) única e também inferior.
✅ O crédito habitação aquisição e obras faz ainda mais sentido em períodos de dificuldades económicas, já que as famílias recorrem ao crédito pessoal isoladamente, uma solução que, neste contexto específico, é menos vantajosa.
Crédito Habitação Aquisição e Obras: Como Funciona?
O empréstimo habitação aquisição e obras funciona com base em três grandes particularidades: a avaliação da casa, o desbloqueio do financiamento e o pagamento.
Desde logo, a avaliação da casa deve ser realizada considerando o imóvel já com as obras concluídas. Na prática, é feita uma estimativa do valor final e poderá receber até 90% dessa quantia.
💡 Para estimar o valor de avaliação da casa neste tipo de créditos, o banco precisa do orçamento das obras a realizar.
Adicionalmente, há uma particularidade que respeita ao desbloqueio do montante a financiar: o dinheiro é libertado por tranches à medida que as obras avançam.
Em concreto, a instituição financeira envia um perito para fazer vistorias à empreitada e, após o sinal deste especialista, desbloqueia o financiamento.
Para clarificar, vamos a um exemplo: imagine que o banco avalia uma casa em 200.000€ e valoriza a casa em 50.000€ adicionais com base nas obras a efetuar.
Numa primeira fase, o banco empresta 90% dos 200.000€ e, posteriormente, liberta os 90% do montante que resta em tranches, ao longo das remodelações.
❗️ O número de vistorias a realizar varia de acordo com cada banco e, por cada uma, há um custo que pode superar os 200€.
A boa notícia é que as mensalidades do crédito são ajustadas ao montante que é efetivamente libertado. Ou seja, não precisa de pagar o empréstimo na totalidade se ainda não tem o financiamento completo.
Qual a Melhor Opção de Crédito Habitação e Obras?
| Entidade Financeira | TAEG | Spread |
|---|---|---|
| Crédito Agrícola | Desde 4,1% | Desde 0,85% |
| Activobank | Desde 4,4% | Desde 0,80% |
| Novo Banco | Desde 4,4% | Desde 0,90% |
| Santander | Desde 4,5% | Desde 0,50% |
| Bankinter | Desde 4,7% | Desde 0,75% |
| Banco CTT | Desde 4,7% | Desde 1% |
| UCI | Desde 5,2% | Desde 1,09% |
| Banco BPI | Desde 5,5% | Desde 0,75% |
| Caixa Geral de Depósitos | Desde 5,7% | Desde 1,55% |
| Millennium BCP | Desde 6,2% | Desde 1,75% |
| Montepio | Desde 7,0% | Desde 0,80% |
São vários os bancos que disponibilizam crédito habitação aquisição e obras. Para identificar aquele com a melhor oferta, a nossa recomendação é verificar a TAEG e o spread. Quanto menores forem, mais acessível será, à partida, o custo do empréstimo.
A verdade é que há outros fatores a considerar, nomeadamente, as suas necessidades concretas, o seu perfil de crédito e ainda o tipo de obras a realizar. Nesse sentido, será muito difícil identificar o melhor banco a oferecer este tipo de solução.
Para ter apoio a conhecer a opção mais adequada ao seu caso em específico, pode utilizar um simulador como o do CréditoPessoal.pt. Analisamos detalhadamente as ofertas das várias financeiras no mercado e apresentamos a melhor proposta.
Vantagens e Desvantagens do Crédito Habitação Aquisição e Obras
- Prazos Flexíveis
- Taxas de Juro Menores
- Mensalidades Inferiores
- Dinheiro Por Tranches
- Existência de Hipoteca
- Burocracia do Processo
No momento de pesar os prós e os contras do crédito habitação aquisição e obras, é possível identificar três aspetos e positivos e negativos associados a esta solução.
Vantagens
- Prazos flexíveis: uma vez que os montantes financiados nestes empréstimos são elevados (sobretudo por envolverem a compra de uma casa), os prazos de pagamento são mais flexíveis e podem chegar aos 40 anos. Tal não se verifica no crédito pessoal, por exemplo, cujo período de reembolso máximo é de 7 anos.
- Taxas de juro menores: no crédito para compra de casa e obras, as taxas de juro (TAN e TAEG) não estão separadas, ou seja, beneficia de um empréstimo como uma taxa única e mais acessível do que aquela aplicada no financiamento pessoal. Deste modo, paga menos pelo dinheiro emprestado.
- Mensalidades inferiores: em linha com os dois benefícios anteriores, usufruirá de prestações mensais menores, o que reduz igualmente a sua taxa de esforço.
💡 Nalguns bancos, poderá até beneficiar de um período de carência, ou seja, suporta apenas os juros do crédito enquanto as obras não terminarem, o que se traduz igualmente em mensalidades menores.
Desvantagens
- Dinheiro por tranches: o montante para a realização das obras é desbloqueado de forma faseada após as vistorias e esta característica implica que disponha de capitais próprios para avançar com os trabalhos. Só depois acede ao dinheiro.
- Existência de hipoteca: este produto é um crédito hipotecário e, como tal, terá de dar a sua habitação como garantia. Em última análise, poderá perder o imóvel caso atrase o pagamento das prestações e caso entre em incumprimento.
- Burocracia do processo: o crédito habitação aquisição e obras envolve a avaliação do imóvel e ainda a realização das vistorias já referidas, o que pressupõe maior burocracia e um processo de aprovação mais complexo e mais moroso.
Como Pedir Crédito Habitação Aquisição e Obras?
Tem duas opções para fazer o seu pedido de crédito habitação aquisição e obras.
- Fazer simulações nos bancos: seja presencialmente, seja através dos websites das entidades financeiras, pode usar os simuladores que os bancos disponibilizam para solicitar o empréstimo;
- Pedir ajuda a um intermediário de crédito: para facilitar, poderá contactar agentes de crédito, uma vez que estas empresas analisam todo o mercado por si e apresentam as ofertas mais vantajosas tendo por base a sua situação em particular.
💡 Se optar por recorrer aos bancos para pedir o empréstimo habitação aquisição e obras, pode também usar a aplicação móvel da instituição financeira. Dessa forma, consegue acelerar o processo.
Quais os Custos do Crédito Habitação Aquisição e Obras?
- Comissão de Abertura Aplicável
- Comissão de Avaliação Aplicável
- Imposto de Selo Aplicável
- Vistorias do Banco Aplicável
- Taxa de Amortização Aplicável
- Seguros de Vida e Multirriscos Obrigatórios
- Taxa de Juro Fixa, Variável ou Mista
Por ser um serviço contratado a um banco, um crédito habitação aquisição e obras terá sempre custos associados.
Concretamente, terá de suportar as comissões de abertura e de avaliação, bem como o imposto de selo (de 4%).
Obrigatórias são também, como já percebeu, as vistorias dos peritos às obras na sua habitação e ainda a contratação dos seguros de vida e multirriscos.
De igual modo, caso pretenda fazer um reembolso antecipado do empréstimo, terá duas possíveis comissões, em conformidade com as regras do Banco de Portugal no que toca à amortização:
- Taxa até 0,5% do capital reembolsado se tiver crédito com taxa variável;
- Taxa até 2% do capital reembolsado se tiver crédito com taxa fixa.
✅ A melhor forma de identificar o crédito mais barato, quando compara propostas de vários bancos, é encontrar o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mais baixo.
Documentos e Requisitos Para Pedir Crédito Habitação Aquisição e Obras
- Documento de Identificação Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade
- Comprovativo de Morada Fiscal Cópia de uma fatura com morada (luz, água, telecomunicações, etc.)
- Comprovativo de Rendimentos Cópia dos três últimos recibos de vencimento e do último Modelo 3 do IRS
- Declaração de Vínculo Laboral Obtida junto da entidade patronal
- Comprovativo de IBAN Obtido numa caixa MB ou homebanking
- Mapa de Responsabilidades Obtido no site do Banco de Portugal
Para aceder a um empréstimo habitação mais obras, é preciso enviar um conjunto de documentos: desde logo, são necessários os ficheiros relativos aos titulares, que apresentamos na tabela.
Num segundo momento, deve enviar os documentos relativos ao imóvel, considerando também a existência de obras.
Ora, os ficheiros a ter em conta neste contexto são os seguintes:
- Contrato de Promessa de Compra e Venda;
- Certidão de Teor;
- Caderneta Predial;
- Certificado Energético;
- Licença de Habitação;
- Planta do imóvel;
- Orçamento detalhado das obras.
Em paralelo, deve cumprir um conjunto de critérios essenciais na aprovação do crédito.
- Idade entre os 18 e os 75 anos;
- Residência em Portugal (exclui-se a residência temporária);
- Situação profissional estável (idealmente com um contrato de trabalho);
- Histórico bancário saudável, sem incumprimentos ou atrasos nos pagamentos;
- Taxa de esforço idealmente abaixo dos 35%.
💡 Para avaliarem o seu perfil de risco durante um pedido de crédito, os bancos analisam o seu Mapa de Responsabilidades. Se tiver registo de incumprimentos passados, a probabilidade de conseguir o empréstimo é menor.
Conclusão
Sendo um empréstimo “híbrido”, o crédito habitação aquisição e obras é um boa solução para quem pretende poupar na compra de uma casa.
Efetivamente, este financiamento permite até o acesso a condições mais vantajosas do que aquelas aplicadas num crédito pessoal para obras, sobretudo ao nível das taxas de juro e dos prazos de pagamento.
Se quiser encontrar o melhor empréstimo habitação mais obras, pode usar o simulador do CréditoPessoal.pt. Assim que partilhar as suas necessidades, analisamos o mercado e apresentamos-lhe a melhor oferta.
Perguntas Frequentes
O crédito habitação aquisição e obras é uma solução que permite financiar a compra de uma casa e obras de remodelação desse imóvel num contrato único. É, por isso, um crédito “2 em 1” e assemelha-se ao empréstimo multifunções precisamente por essa razão: junta um crédito habitação a um financiamento pessoal (neste caso, para obras).
O empréstimo habitação aquisição e obras funciona com base em três pressupostos:
- O valor da avaliação da casa é estimado considerando o imóvel com as obras já finalizadas;
- O dinheiro do financiamento das obras é libertado por tranches à medida que a empreitada avança;
- O montante de pagamento é ajustado ao dinheiro que está efetivamente desbloqueado.
Para identificar a melhor opção deste tipo de empréstimo, deve avaliar e, mais ainda, comparar as ofertas de vários bancos. Deve focar-se nas que envolvem uma TAEG e um spread inferiores.
A verdade é que as ofertas variam também de acordo com as suas necessidades e perfil de crédito, por exemplo. Por esse motivo, o ideal será recorrer a simuladores como o do CréditoPessoal.pt para encontrar as propostas mais adequadas ao seu caso.
Esta solução envolve três prós e três contas.
Concretamente, as vantagens são:
- Os prazos flexíveis;
- As menores taxas de juro;
- As mensalidades inferiores.
No que toca às desvantagens, destacam-se:
- O dinheiro libertado por tranches e não na totalidade;
- A existência de hipoteca sobre o imóvel;
- A burocracia do processo.
Os principais custos do empréstimo para compra de casa mais obras são os seguintes:
- Comissão de abertura;
- Comissão de avaliação;
- Imposto de selo;
- Vistorias do banco;
- Taxa de amortização;
- Seguros de vida e multirriscos;
- Taxas de juro.
Os documentos necessários para aceder a este empréstimo são:
- Documento de identificação;
- Comprovativo de morada fiscal;
- Comprovativo de rendimentos;
- Declaração de vínculo laboral;
- Comprovativo de IBAN;
- Mapa de Responsabilidades.
Adicionalmente, deve entregar alguns ficheiros relativos ao próprio imóvel:
- Contrato de Promessa de Compra e Venda;
- Certidão de Teor;
- Caderneta Predial;
- Certificado Energético;
- Licença de Habitação;
- Planta do imóvel;
- Orçamento detalhado das obras.
